審閱期間已成房仲業者的魔咒

（郭睦萱律師撰文 2008年4月）

壹、 前言

根據內政部的官方統計，房仲買賣糾紛當中，最常見的爭議就是審閱期間，審閱期間已經成為消費者的保護傘，也就是房仲業者的魔咒。基於定型化契約比較保護弱勢之消費者一方，房仲業者要如何因應審閱期間的問題？

有的賣方會為了規避給付房仲業者報酬，故意和房仲業者覓得的買家講好委託期間以後再自行簽約。房仲業者為了杜絕這種情形，都會在自行準備的「委託銷售契約書」上禁止賣方在委託期間屆滿後兩、三個月內出售給仲介業者曾經仲介過的買方，違反者要給付一定比例的仲介費用給房仲業者，作為處罰。

這個約定是保障房仲業者的權益，非常重要；但是在房仲糾紛的實務案例上常常發生，消費者用「沒有審閱期間」的理由，想要宣告委託銷售契約無效，進而拒付應給付的報酬。審閱期間似乎已經成為房仲業者的魔咒，這裡想跟大家簡介一下有關審閱期間應注意的幾個問題。

貳、 簡介審閱期間

一、 審閱期間的法律規定在消費者保護法，該法第11條之1規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，簡單來說，就是消費者可以把定型化契約帶回家仔細的閱讀，有一個理解契約內容的合理時間，如果企業經營者沒有按照規定，後果相當嚴重，消費者可以主張契約條款無效。

二、 依照內政部公告，不動產委託銷售定型化契約應該要有3日以上的審閱期間，所以現在坊間房仲業者所提供的契約，上面都是記載審閱期間為三天。

參、 房仲業者恐無法以制式條文證明業已履行審閱期間

一、 為了符合法規的要求，房仲業者所提供的委託銷售契約書，通常在最上面都會制式的記載「本人已攜回契約審閱至少三日以上，充分瞭解契約內容無誤」，然後要求消費者簽名，表示委託銷售契約已經有按照規定，讓消費者有三天以上的審閱期，審閱過後才簽約的。但是這樣的制式規定，就能夠房仲業者高枕無憂嗎？

二、 行政院消保會已經有就這個問題在93年作出一個函釋。函釋中表示，企業經營者以定型化契約的制式內容，履行審閱期間的規定，如果雙方對於是否已提供合理審閱期間的事實有爭執時，企業經營者要負舉證責任。也就是說，光是這樣的制式條文並不代表房仲業者就已經履行審閱期間的規定，如果消費者爭執，他是當場簽約，他根本沒有把合約帶回家看三天，那麼舉證責任將會落在房仲業者身上。這個函釋對於房仲業者相當具有指標性的意義，因為舉證之所在，敗訴之所在。

肆、 結語

建議房仲業者，當消費者要攜回契約審閱時，可以請消費者親筆簽署乙份收據，表明在幾月幾日已收到契約正本，攜回契約三日以上，而契約正式簽署的日期，當然要在攜回契約後三日；另外，房仲業者也可以養成製作工作日誌的習慣，記載契約攜回日以及契約簽約日，並且委婉要求消費者簽名確認。如此作法，便可證明業者已確實履行審閱期間，且非以定型化契約之方式證明。