「從傾斜屋案例 看不動產說明書的性質」

（郭睦萱律師撰文 2008年4月）

壹、 前言

最近有碰到一個傾斜屋的案例，買受人透過仲介買到一個中古屋，後來發現系爭房屋有傾斜的情形，因為買賣契約書後附的不動產說明書有關「標的物現況說明」有乙欄是「房屋是否有龜裂傾斜的情形」，屋主當初是勾選否，該不動產說明書屋主有簽章、不動產經紀人也有簽章。買受人認為傾斜的因素，會影響房屋價值，所以向屋主要求減少價金，在這個案例當中，仲介也被告，買受人要求仲介就房屋減少價金的損害，應該要與屋主負連帶賠償責任。

從這個案例當中，探討仲介公司的法律責任與不動產說明書的關聯如何。

貳、 不動產說明書簡介

一、 不動產經紀業管理條例中有規定：

1、 不動產買賣，仲介應該在不動產說明書上簽章

2、 不動產說明書應該經由委託人簽章

3、 仲介執行業務時應該向買方解說不動產說明書內容

4、 雙方簽立買賣契約時，仲介應該交付不動產說明書給買方

5、 不動產說明書視為買賣契約書的一部份

以上可知，不動產說明書是產權調查後的書面結果，不但會要求屋主簽章，仲介也要負責解說及簽章，最後不動產說明書會被當成契約書的一部份。

二、 內政部89年函釋，有詳列不動產說明書「應記載事項」及「不應記載事項」，其中有關建築改良屋的瑕疵情形，包含有無檢測海砂及輻射、有無漏水、有無違建等。但是並沒有列入房屋是否傾斜、房屋是否為凶宅。但是一般的仲介提供的不動產說明書中，還是有將這個列進去。

參、 仲介義務

在這個案例當中，不動產說明書勾選房屋沒有傾斜，但是實際上有傾斜，屋主當然會有買賣瑕疵擔保責任的問題。那買受人可以用不動產說明書記載與現況不符，要求仲介賠償嗎？

仲介房屋在民法上屬於居間，依照民法第567條規定，居間人對於訂約事項有據實報告的義務，另外，以居間為營業者，對於訂約事項也有調查的義務。不動產說明書既然屬於買賣契約的一部份，當然也是訂約事項，也就是說，仲介對於不動產說明書的內容有據實報告的義務。在這裡，仲介可能會辯稱，傾斜要經過專業鑑定，屋主沒說，他們也不知道，所以沒有違反報告義務。至於調查的部分，仲介也會說他們不是專業鑑定機構，沒有能力進行這樣的調查。

但是在這個案例當中，買受人後來查訪附近的居民，附近的居民都知道這個房屋有傾斜的情形，買受人就主張仲介只要向附近居民稍加查訪，就可以知道該屋有傾斜的情形。所以仲介是否有向鄰居查訪、甚至做成書面的訪查報告，就變得很重要，可以藉此證明仲介已經盡了調查義務，否則，買受人可能可以依照民法居間的規定，主張仲介負債務不履行的損害賠償責任。

肆、 結語

1、目前實務上，仲介提供的不動產說明書，內容有些比內政部所列「應記載事項」詳盡，甚至包含是否為凶宅、是否有龜裂傾斜。

2、不動產說明書的內容，對於賣方來說，是買賣契約的一部份。對於仲介來說，不動產說明書是訂約事項，仲介有據實報告的義務以及詳加調查的義務。