非本人出面辦理過戶案件，需小心地政士的執業風險！

（郭睦萱律師撰文 2008年4月）

壹、   前言

我們在辦理法律訴訟案件中發現，代書是一個高執業風險的職業。很多不動產的糾紛，明明是當事人間的財產糾紛，卻往往因為當事人的訴訟策略、訴訟手段，也會把代書拖下水。也就是說，比較輕微的狀況，是代書被法院傳喚作為證人，比較嚴重的，也有被當成案件被告的。

舉一個例子，有一對夫妻因為婚後感情不好，太太為了保障自己，就未經先生同意，偷偷把先生放在家裡的不動產權狀正本和印鑑章拿走，請代書辦理夫妻贈與的過戶。辦理過戶手續的時候，是太太拿著先生的權狀和印鑑章去代書事務所辦理，先生當然沒有到場，代書見是夫妻關係，便沒有進一步向先生本人查證，辦妥夫妻贈與的過戶後，先生怒告太太偽造文書和竊盜，甚至揚言代書也是偽造文書的共犯。

貳、   小心成為刑事偽造文書的被告

代書在辦理不動產過戶手續的過程中，不小心成為偽造文書案件中的被告，案例比比皆是。道理很簡單，因為當事人或利害關係人不承認這個所有權移轉登記的物權行為時，他們就會去找不動產過戶流程中的漏洞，如果可以證明代書是未經授權、擅自辦理過戶，就可以主張要塗銷當初的所有權移轉登記，中間牽涉的常常是上百萬、上千萬的利益。以剛才提到的夫妻間偷過戶的例子而言，先生認為太太和代書未經他的同意，冒用他的名義簽署不動產所有權移轉契約書等過戶文件，進而把不動產過到太太名下，認為代書也是偽造文書的共犯。就代書的立場而言，他當然可以主張「土地登記申請書」、「土地贈與所有權移轉契約書」等過戶文件都是蓋有先生的印鑑章，且有先生的印鑑證明及身份證件正本，過程都是合法的。尤其制式的「土地登記申請書」上，就有載明本人某某授權某某地政士辦理不動產所有權移轉登記，蓋有先生的印鑑章，證明代書是有先生的授權。

法院調查代書是否涉嫌為偽造文書的共犯，重點還是調查代書是否有經過本人的授權。最好的作法，還是要求本人親在到場，並簽署地政事務所自行準備的委託契約，載明委託事項的範圍。但是地政實務上，很多情形是由兒子或太太出面代辦，他們手頭上有權狀正本和印鑑章、也有身份證正本，有的代書事務所就直接辦理，這是很危險的。如果是親屬代理本人的情形，最好可以提出代書事務所自行準備的授權書，要求代理人和本人都要親簽，再由代理人授權代書辦理過戶，委託契約也應該是由代理人簽署給代書，這樣的流程是比較完備的，如果真的發生法律爭議的時候，代書在法律上也一定站得住腳，不用膽顫心驚。

參、   地政士法的相關規定

地政士法第18條：「地政士於受託辦理業務時，應查明委託人
確為登記標的物之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，
始得接受委託。」

地政士法第22條：「地政士為不動產契約或協議之簽證時，應查
明簽訂人之身分為真正，不動產契約或協議經地政士簽證後，地
政機關得免重複查核簽訂人身分。」

地政士法第25條：「地政士應置業務紀錄簿，記載受託案件辦理
情形。

前項紀錄簿，應至少保存十五年。」

地政士法第26條：「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行
為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人
或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」

從地政士法的角度來看，代書有查驗委託人身份是否真實的義務，也有查驗授權事項正確性的義務，如果是地政士簽證的業務，地政機關不用重複查驗，地政士若違反前述義務而因此造成他人損害，應負損害賠償責任。

肆、   結語

有關非本人出面辦理的案件，代書還是要謹守一定的授權流程，不要因為前往委託辦理的人拿出權狀正本及印鑑章，就輕忽流程，這樣才能把地政士的執業風險降到最低。